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[实时热点] 入选欧洲第一商学院HEC案例,自如如何重塑中国租房商业模式?

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发表于 2024-5-5 16:58:11 | 显示全部楼层 阅读模式

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入选欧洲第一商学院HEC案例,自如如何重塑中国租房商业模式?-1.jpg

被金融时报评为“欧洲第一商学院”的巴黎HEC商学院,日前发布了关于自如的商业案例,对中国租房模式的变革进行了系统性复盘。
在很多知名商学院的课程中,分析商业案例都是不可或缺的一部分。正如巴黎HEC商学院战略和经营策略教授Giada Di Stefano的观点:“细细揣摩一家企业的发展史,可以了解其成长和转型过程中的经验和教训,企业管理者可以将商业案例作为一种学习工具,为提高生产力服务。”
这里并非是要给巴黎HEC商学院的课程做推广,某种程度上也为我们提供了一个审视中国租房市场的新视角:作为权威的第三方“旁观者”,巴黎HEC商学院怎么看待中国租房市场的过去、现在和未来?
01 十年摸索,终见真章

为何选择自如作为新一期的商业案例?巴黎HEC商学院并未给出明确解释,却不难猜测其中的原因:成立于2011年的自如,经历了中国租房市场新旧业态转变的整个过程,自如的成长史,也是中国租房市场的演变史。
和国内研究者的视角不同,巴黎HEC商学院在对自如的背景介绍中,重点提到了两个国内已经习以为常的细节:
一个是对自如定位的描述:自如通过一个在线平台运营,允许自如客搜索可供出租的房子,并通过其网站或手机应用程序完成租赁过程。该平台提供了全套线上房源匹配、在线租赁签署和安全支付选项等功能。
只要对中国租房市场稍作了解,就不难理解巴黎HEC商学院的“深意”。
几乎每一个有过租房经历的年轻人,都遇到过恶意涨租、黑心中介、家电坏了无人修灯问题。恰恰是自如等平台的崛起,为年轻人提供了一种新的租住方式:直接在平台上查看房源的VR视频和价格,看到钟意的房子后再进行实地查看;租房期间和房子有关的任何问题,都可以联系管家、客服解决;有时候工作调动需要提前退租,还可以联系平台帮忙转租,省去一笔违约金。

入选欧洲第一商学院HEC案例,自如如何重塑中国租房商业模式?-2.jpg

另一个细节是对自如特点的介绍:当业主将其房产委托给自如管理和出租时,首先会评估房产的基本状况,并给到市场定价,给业主提供完善的装修计划,还会还为业主提供房屋保洁、维修和与租客沟通等服务。
寥寥几句“特点介绍”,精确地表达了房东们的痛苦和诉求。
站在房东的立场上,房子出租并不是“按月收钱”的容易事,出租时担心租客不靠谱,比如太吵闹被邻居投诉;一旦空调等家电坏掉了,自己要想方设法联系师傅去修;租客退租的时候,还要仔细检查房屋是否被损坏。正是自如提供的标准化装修和租期管理服务,为房东们提供了省心且安心的选项,不用担心房子租不出去,为房子的管理和维护操心,还能够获得比普租更有竞争力的收益。
作为“旁观者”的巴黎HEC商学院,看到了比“局内人”更深层次的价值:欧美国家的租房制度比较健全,但整个租住体验仍然处于传统业态,自如们的数字化解决方案在模式上的变革更为深刻,在租客和房东间搭了一座数字化的“桥”,改变了传统的租赁关系,而且整个系统更加高效。
巴黎HEC商学院特意在商业案例的标题中强调了“重塑”一词,既有对中国企业数字化运营的赞赏,也预示着以自如为代表的中国租房模式,不单单解决了中国租房住市场沉积多年的矛盾,也为海外市场提供了参考样本。
02 方法论:技术和创新

巴黎HEC商学院的商业案例分析,并未停留在现象的揭示上,将很大篇幅集中在了自如商业模式的演变和运营策略上,试图挖掘出:原本是“不可能三角”的租客、房东、平台,怎么可以实现三赢?
在近20页的商业案例分析中,巴黎HEC商学院将自如重塑中国租房市场的方法论,归结为两个关键词:
第一个是创新。相较于传统的租房业态,自如的数字化体验本就是一种创新,不过所有的创新都是有“代价”的,或者说是有“教训”的。
巴黎HEC商学院将焦点定格在了自如的“增益租”模式。从2011年上线开始,自如在很长一段时间里采取的是“省心”模式,与房东签订三至十年的合同,然后由自如对房子进行装修,再租给自如客。巴黎HEC商学院毫不避讳地指出了其中的症结:房东会认为模式不够透明,自如也因此承担了相当大的经营风险。
2021年后,自如基于自身的经验和运营数据,提出了更加透明的“增益租”模式,由房东支付早期的装修费用,自如提供装修服务,然后在租金上给房东保底收益,超出的收益由双方分成。
在巴黎HEC商学院看来,新的“增益租”模式需要大量的教育成本,用来说服房东接受新模式,但降低了自如的经营风险,模式比之前更加透明,更符合中国租房市场的现状和规律。如果说“省心”模式加速了中国租房市场的数字化进程,“增益租”模式则承载了新一轮的范式转移,在房地产市场越来越冷的局面下,提供了让房子稳定、持续增值的最优解。

入选欧洲第一商学院HEC案例,自如如何重塑中国租房商业模式?-3.jpg

第二个是技术。自如的一整套商业模式想要持续,特别是给“增益租”模式的房东比“省心模式”有更高的收益,十分考验自如的运营效率。
毕竟自如管理了约100万间住房,为500多万自如客提供服务,而且大部分住房是个人房源,分散在中国的10个城市,单单是对自如客的沟通和服务,就是一个相当复杂的挑战,需要大量的人力和资源投入,产生高额的运营成本,这也是为何国外的连锁租住结构以集中公寓为主,而非经营个人房源的原因。
巴黎HEC商学院找到的答案是技术:“所有IT系统都是内部开发的,使自如处于房屋租赁行业创新的前沿。比如自如客关系与管理的高度数字化,最大限度地减少了自如员工和自如客之间的沟通成本。”目前自如约有1万名员工,其中有一半从事研发和设计,另一半从事管理职能。做个简单计算的话,每个管理职能的员工所能服务的自如客超过了1000人。
凭借商业模式创新和数字化改造,自如模式得到了巴黎HEC商学院的肯定:自如客和房东得到的是一种简单且确定性很高的体验;与其他竞争对手相比,自如凭借其丰富的经验和庞大的房屋管理体量,以及提供的标准装修方案,能够利用显著的规模效应,保持高运营效率和低成本。
03 稳健经营与长期主义

正如许多投资者所关心的话题,巴黎HEC商学院也在案例分析中讨论了自如的成长机遇,并给出了一些专业建议。比如怎么增加管理的住房数量,巴黎HEC商学院认为可以从两个方面着手:
一是在目前服务的城市中开辟新的商圈,或增加现有商圈中的住房数量。自如提供的装修设计、租期管理等服务,在特定区域拥有足够大的房屋池至关重要,工作人员可以为多处房屋提供服务,而非在交通上浪费太多时间。
二是自如最终可以考虑在更多的一二线城市运营,而不是局限于中国最大的10个城市。同时也坦陈道:由于中国各地的装修成本相对统一,较低的租金水平可能使房东的装修成本负担过重,只有特定城市才有足够大的市场。
单从商业的角度看,巴黎HEC商学院的建议不无参考价值。但“住”是马斯洛需求层次理论中最底层的存在,不应该只从“生意”的维度评估,社会价值才是中国租房模式不断进化的主旨。
这可能也是中西方演变出不同商业模式的内在原因。就像Wework创始人亚当·诺伊曼再次创业的Flow,在一定程度上借鉴了自如模式,极短的时间里就跻身独角兽行列,迅速进入“资本游戏”。
相比之下,自如的战略不可谓不“保守”,三年前的房屋规模就达到了100万间,却没有加速扩张谋求资本市场的认可,而是去啃最难啃的骨头。

入选欧洲第一商学院HEC案例,自如如何重塑中国租房商业模式?-4.jpg

早在2020年自如成立九周年的时候,自如CEO熊林就在新华社的采访中表示:“长租行业,一定要把它当作一项长期事业去做。一方面要保持初心、沉得住气,始终去关注客户需求,为客户不断地提供更好的生活服务,另一方面需在专业的管理、专业的系统、专业的技术上持续精进和投入。”
2023年的中国住房租赁发展论坛上,熊林在演讲中再次提到:“住房租赁行业本质是存量经营行业,和房屋出售等行业不同,更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。此前很多租赁企业无以为继,正是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。而在经过10年粗放式增长后,住房租赁企业必须向着更健康持久、长周期的运营模型转型。”
客观地说,巴黎HEC商学院的理念并没有错,扩张和增长始终是一家商业公司不断向上发展的主旋律。
为何自如看似“保守”地选择了稳健经营和长期主义?目前中国市场约有6000万套可供出租的住房,远高于自如目前管理的房屋规模,仍然有相当大的成长空间。可想要改变中国租房市场的现状,仅有模式变革还不够,还需要产品和服务的升级,通过质变推动量变。
在商业模式上跑通的自如,从不缺少新的想象力,载改变中国租房市场的整体面貌的目标下,必须有日拱一卒的耐心。也许巴黎HEC商学院十年后再来审视自如和中国租房市场,会有不一样的答案。
04 写在最后

巴黎HEC商学院并非是第一家将自如作为商业案例的学术机构,清华经管学院、哈佛、沃顿商学院、长江商学院等都曾将自如作为商业研究案例。
中国正在进入城市化的中后期,亿万年轻人的租房需求,既是一门有想象力的“生意”,更是必须要解决的现实诉求,需要挽起袖子、弄脏双手扎实做的信心和勇气,每一个创新都不是一件容易的事。
作为长租领域的头部品牌,自如无疑是学术和行业研究的最佳对象,洞察租住行业创新和演变的风向标。
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评论35

Bury楼主Lv.7 发表于 2024-5-5 17:27:35 | 显示全部楼层
大人,此事必有蹊跷!
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DawnLv.7 发表于 2024-5-5 18:34:49 | 显示全部楼层
好,很好,非常好!
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ScarLv.7 发表于 2024-5-5 18:54:13 | 显示全部楼层
当爱情不在的时候,请对他说声祝福,毕竟,曾经爱过。
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DragLv.7 发表于 2024-5-5 18:58:20 | 显示全部楼层
人又不聪明,还学人家秃顶!!
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LieLv.7 发表于 2024-5-5 20:10:20 | 显示全部楼层
人又不聪明,还学人家秃顶!!
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WeddingDressLv.7 发表于 2024-5-5 20:23:32 | 显示全部楼层
来,来,干了这杯翔!
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windLv.7 发表于 2024-5-5 20:41:00 | 显示全部楼层
谁喷了榴莲味儿的香水?
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seraphLv.7 发表于 2024-5-5 22:37:50 | 显示全部楼层
你说吧,你是想死呢还是不想活了?
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EsseLv.7 发表于 2024-5-6 00:40:51 | 显示全部楼层
楼主,笑一个,萌萌哒!
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